比較する資産を限定する
ここでは米国のエクイティREITと、貸付を中心とするBDCを比較します。モーゲージREITには別途、金融と信用の分析が必要です。エクイティREITは物件と賃貸契約から収益を得ます。BDCは利息、手数料、一部の投資先配当などから収益を得て、投資損益も発生します。上場・非上場は別の分類です。株式が売買可能でも、裏付けとなる建物や非公開ローンが容易に売れるとは限りません。
AFFOとNIIは預金残高の言い換えではない
REITでは純利益、Nareit FFO、発行体独自のAFFO調整表から読み始めます。継続的な建物支出、テナント工事、リーシング費用が余裕を消費することがあります。BDCではNII、資金調達費用、運用・成果報酬を確認します。PIK（payment-in-kind）利息は、現金で支払う代わりに元本へ加算するなどの形をとる利息です。現金をまだ受け取っていなくても収益に含まれることがあります。信用損失は別途純資産を損ないます。報告値と分析上の調整は分け、すでに控除した費用を二重に差し引かないことが重要です。
NAVと金利の影響経路を調べる
不動産NAVモデルではNOIを還元利回りで評価し、優先する請求権を控除する方法があります。BDCでは投資の報告公正価値、その他資産、負債が出発点です。金利上昇は貸付収益を増やす一方、借り手を圧迫することがあります。金利低下時には調達費用より先に貸付収益が落ちることもあります。REITでは借入金利の改定時期、ヘッジ、賃料改定を確認します。一般的な金利の説明だけでは、日付のある資産・負債の一覧の代わりにはなりません。
検証できる調査手順を選ぶ
REITでは賃料から物件の営業利益、継続投資、普通株分配までを追います。BDCでは投資収益から調達費用と報酬を引き、PIK、利息計上停止債権、評価変動を調べます。集中リスクはテナントや地域、借り手や業種などに現れます。NAVに対するディスカウントは自動的な割安判断ではありません。NAVは変化し、費用は続きます。証拠が足りなければ、その不足を記録してください。国境を越えた個人の税務はこの比較の対象外です。
発行体の会計方針の例であり、すべてのBDCに一律の扱いを示すものではありません。Prospect Capitalの2024年3月31日を期末とするForm 10-Q、Revenue Recognitionを参照してください。回収可能性に疑義がある場合は利息の発生計上を停止し、その後の入金は回収可能性の判断により収益または取得原価の減額として処理します。対象発行体の最新の方針を確認してください。 Prospect Capital · Form 10-Q · 2024-03-31 · Revenue Recognition · SECの提出書類一覧（英語）
仮定に基づく計算例
同じ年度の普通株1株当たり（USD）の仮定例です。両株式の価格25、年間分配2.00なら利回りはともに8％です。REITの報告AFFOが2.50なら分配性向80％。継続支出0.30が報告AFFOから未控除と仮定した場合に限り、調整後は2.20、分配性向90.91％、余裕0.20です。BDCの報告NIIが2.40ならカバレッジ1.20倍。含まれるPIK0.40を単純な感応度分析として引くと、2.00、カバレッジ1.00倍、余裕ゼロです。標準化されたAFFOや完全な現金予測ではなく、報酬や税金の反応も計算していません。
理解を確認する
利回りがともに8％なら、分配の確実性も同じですか？
解答と解説を表示
いいえ。利回りは仮定の分配額と価格の比率です。定義、支出、回収可能性、資金調達、資本損失を別途調べます。また、すべてのPIKが回収不能だという前提にもできません。
資料で確認する点
- 同じ年、一株当たりの基準、USDで比較する。
- 未控除の費用だけを調整し、二重控除を避ける。
- PIKの回収と報酬の変化を別に検証する。
- 単一比率から順位や買い推奨を作らない。
出典と対象範囲
リンク先の一次資料は英語です。制度や会計表示を確認するための資料であり、計算例は実在企業の数値ではありません。この入門記事は、リンクした英語の元記事を要約したものです。