Calculadora de cobertura y estrés de AFFO de un REIT
Modifique las hipótesis y examine el cálculo. No son datos actuales de una empresa ni una recomendación.
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Fórmula y base
Payout = dividendo/AFFO. Cobertura = AFFO/dividendo. AFFO bajo estrés = AFFO − |AFFO| × descenso/100. Margen bajo estrés = AFFO bajo estrés − dividendo. Las cifras deben corresponder al mismo período anual y a la misma clase de acción.
Los resultados se redondean a dos decimales. Los valores no nulos inferiores a 0,01 conservan cuatro cifras significativas. Se usa notación decimal hasta 24 posiciones; los valores aún menores usan notación científica. El redondeo de pantalla no modifica los valores de cálculo.
Ejemplo hipotético
Con AFFO anual de 4 USD por acción y un dividendo anual de 3 USD, el payout es del 75 % y la cobertura es 1,33 veces. Una caída del 15 % deja AFFO de 3,40 USD, payout del 88,24 % y margen de 0,40 USD por acción. Si el AFFO inicial es −4 y el descenso es del 25 %, pasa a −5; el margen frente a 3 de dividendo es −8.
Cómo interpretar el resultado
AFFO no tiene una definición uniforme. Lea la conciliación del emisor y los costes recurrentes excluidos. Con AFFO cero o negativo no se presenta un payout o una cobertura convencional; se conserva el margen negativo. El descenso de AFFO negativo amplía la pérdida. No es un modelo de BDC: para BDC se estudia el ingreso neto de inversión (NII), el interés pagado en especie (payment-in-kind, PIK), que puede aumentar el saldo del préstamo en vez de cobrarse en efectivo, y el crédito. No produce una calificación de seguridad ni una previsión.
Un escenario mantiene constantes las demás variables. Un dividendo alto no prueba que el emisor pueda sostenerlo. Conserve la fecha, el período y la definición del dato antes de comparar resultados.
Busque los datos en su fuente
La rentabilidad indicada depende del dividendo y del precio elegidos. En un REIT, localice la conciliación de AFFO y la distribución atribuible a las acciones ordinarias en el informe correspondiente. No mezcle un trimestre con un año ni ingresos totales con cifras por acción. El glosario de Nareit ofrece definiciones del sector; el contrato y los estados del emisor determinan el caso concreto.